Колко независим е „независимият оценител“ и може ли кметът да влияе върху цената?
Може ли кметът да влияе върху цената на общински имот, след като тя се определя от независим оценител? Може ли оценителят чрез избраните от него стойности да повиши или намали оценката? Има ли законов таван, който да го спре? Ardino24 потърси отговорите след конкретен случай с общински имоти в село Бял извор. Проверката ни показва, че зад израза „независим оценител“ стои механизъм, който оставя съществено място за професионална преценка. А това означава, че възможността за влияние не може да бъде отхвърлена само с аргумента, че оценителят е „независим“.
Поводът за проверката беше оценяването на общински имоти в село Бял извор.
От Община Ардино ни беше обяснено, че кметът не определя цената на имотите. За тази цел се използва независим оценител.
Ardino24 поиска информация по Закона за достъп до обществена информация и получи експертната оценка. След прегледа ѝ решихме да проверим не просто конкретната цена, а как работи самият механизъм.
И поставихме четири въпроса.
1. Може ли оценителят фактически да се съобрази с желанието на общината, която го наема и му плаща?
Да, такава възможност на практика съществува.
По правилата оценителят трябва да бъде независим. Това означава, че той не би трябвало да приема указание от кмет, община или друг възложител какъв да бъде крайният резултат.
Но задължението да бъде независим не означава, че влиянието е физически или технически невъзможно.
Общината избира изпълнителя, възлага му оценката и му заплаща услугата. Ако възложител се опита да повлияе върху резултата, единствената професионално правилна реакция на оценителя е да откаже.
Следователно твърдението:
„Кметът не определя цената“
е едно.
А твърдението:
„Кметът няма никаква възможност да влияе върху оценката“
е съвсем друго.
Второто не следва автоматично от факта, че оценителят носи определението „независим“.
И това не означава, че Ardino24 твърди, че кметът на Ардино е оказал влияние върху конкретната оценка. Такива доказателства към момента нямаме.
2. Може ли оценителят сам да избира стойности, които повишават или свалят оценката?
Да.
Това се оказа един от най-важните отговори в нашата проверка.
Оценяването не представлява въвеждане на площта на парцела в държавен калкулатор, който автоматично връща единствената възможна цена.
При използваните оценителски методи има входни параметри, аналози, корекции, коефициенти и тежести, при които участва професионалната преценка на оценителя.
Те трябва да бъдат обосновани. Това не означава, че оценителят законно може просто да измисли произволно число.
Но означава нещо друго, което е съществено за нашия въпрос:
по-високи входни стойности и различни професионални преценки могат да доведат до по-висок резултат, а по-ниски – до по-нисък.
Конкретната оценка от Бял извор прекрасно показва колко различен може да бъде резултатът.
За един и същ парцел от 710 кв. м оценителят е получил:
10 868,80 лв. по метода на глава VII от ППЗДС;
43 175,10 лв. по метода на арх. Негели;
0,00 лв. по метода на сравнителните продажби;
31 955,58 лв. ликвидационна стойност.
Крайната претеглена оценка е 39 944,47 лв., или 56,26 лв./кв. м.
Това е един имот.
А резултатите варират от 10 868,80 до 43 175,10 лева според използвания подход.
Следователно професионалният избор на оценителя има реално значение за крайната цена.
3. Има ли фиксирана държавна цена или таван, който да попречи на оценителя да стигне до много висока цена?
Не открихме такъв общ нормативен таван.
Няма правило:
„Земята в село Бял извор може да бъде оценена максимум на 50 лв./кв. м.“
Няма и общо правило:
„Имот в село не може да бъде оценен над 100, 500 или 1000 лв./кв. м.“
Таванът не се определя по този начин.
Оценителят трябва да може професионално да обоснове резултата си и използваните за него данни.
Това е огромна разлика.
Теоретично една оценка може да достигне изключително висока стойност, ако използваните параметри водят до нея и оценителят е в състояние професионално да ги защити.
Следователно няма автоматична държавна спирачка, която при определена цена да каже:
„Стоп. Повече от това не може.“
4. Възможно ли е при евентуална договорка между възложител и оценител цената да бъде насочена нагоре или надолу?
Това беше основният ни въпрос.
Технически – да, възможно е.
Причината вече е ясна.
Оценката съдържа параметри, при които има професионална преценка.
Промяната на част от тях може да промени крайния резултат.
Няма общ нормативен таван на цената.
А възложителят е този, който избира и плаща на оценителя.
Това не доказва договорка.
Но доказва нещо друго:
аргументът, че договорка или влияние са „невъзможни“, защото оценителят е независим, не издържа сам по себе си.
Независимостта е задължение на оценителя, а не техническа гаранция, която прави влиянието невъзможно.
Тогава колко независим е „независимият оценител“?
Точно толкова, колкото спазва професионалната си независимост.
Законът може да изисква от него да бъде независим, но не може да премахне човешкия фактор.
Затова и когато гражданите питат защо общински имот струва определена сума, отговорът:
„Не питайте кмета, цената е на независим оценител“
не е достатъчен.
Трябва да може да се провери как е получена тази цена.
В случая с Бял извор знаем крайния резултат – 56,26 лв./кв. м. Знаем и че един от използваните методи дава само 10 868,80 лв., а Негели – 43 175,10 лв.
Защото ако установеното от нас за механизма бъде потвърдено и от професионалния контролен орган, тогава твърдението, че кметът не може да влияе върху цената само защото оценителят е „независим“, ще се окаже мит.
А ако местна власт представя тази възможност като абсолютно невъзможна, тогава вече възниква и следващият журналистически въпрос:
Кметовете казват ли цялата истина на гражданите, когато обясняват цените на общинските имоти с четири думи – „така е оценил оценителят“?